RECOMENDACIONES PARA ARRENDAR UNA CASA O UN DEPARTAMENTO

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Arriendo Directo

Si bien la ley de arrendamiento de predios urbanos no exige la escrituración del contrato de arrendamiento (es en su esencia consensual), sugiero siempre hacerlo por escrito.

Es recomendable que este contrato escriturado sea firmado ante notario público y posteriormente inscribirlo al margen del título de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Es importante elegir de forma correcta al nuevo arrendatario del inmueble. Averiguar quién es, a que se dedica, quienes integran su grupo familiar, historial crediticio y situación laboral actual, entre otros.

Sugiero solicitar al posible futuro arrendatario los siguientes documentos, con el objeto de evitar eventuales no pagos de renta en el futuro:

  1. Seis últimas liquidaciones de sueldo y copia de contrato laboral indefinido, en caso de ser trabajador dependiente.
  2. Las últimas dos declaraciones de impuestos, en caso de ser trabajador independiente.
  3. Informe de DICOM.
  4. Ultimas 12 cotizaciones de AFP.

Dentro de las cláusulas que pueden conformar el contrato de arrendamiento, se puede regular, a modo de ejemplo, lo siguiente:

  • Las partes que celebran el contrato, con todos sus datos personales.
  • Los datos de la propiedad y el uso o fin para el cual se arrienda.
  • El monto de la renta, la forma en que será pagada y la fecha de pago.
  • Reajustes pertinentes
  • Vigencia y duración del contrato.
  • La forma en que podría terminar el contrato.
  • Las prohibiciones que tendrá el arrendatario respecto del inmueble arrendado.
  • La forma en que el arrendatario deberá restituir la propiedad.
  • Las obligaciones del arrendador y del arrendatario.
  • Pago de garantía (por lo menos un mes de renta)
  • Cargo de servicios básicos y/o gastos comunes.
  • Visitas que podrán hacer el arrendador al inmueble arrendado.
  • Estado en que se encuentra el inmueble al momento de la celebración del contrato de arrendamiento (se puede hacer un inventario del inmueble como anexo al contrato).
  • Prohibición de subarrendar
  • Otras clausulas más específicas.

Siguiendo el mismo orden de ideas, sugiero exigir al futuro arrendatario un aval y dejarlo estipulado en el contrato de arrendamiento. Con ello se asegurarán de recibir la renta en la forma estipulada, en caso de que el arrendatario no pueda continuar realizando los pagos por cualquier motivo que se le presente.

Como propietarios, es importante que exhiban documentos que acrediten su calidad de dueños del inmueble, como, por ejemplo, a través de un certificado de dominio vigente de la propiedad y, además, acreditar que dicho inmueble se encuentra libre de litigios (como, por ejemplo, acreditar que no esta limitado con algún embargo), mediante un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones de enajenar. Los documentos mencionados se pueden solicitar en el Conservador de Bienes Raíces de donde se encuentre el inmueble.

Además, actualmente existen diferentes sitios web, en donde se puede consultar si el posible futuro arrendatario cuenta con malos antecedentes para estos efectos, si ha sido denunciado por terceros por juicios de arrendamiento, como por ejemplo el sitio web de Consulta Morosos (http://www.consultamorosos.cl/), el Informe de arriendo DICOM y el sitio web de malos arrendatarios (http://www.malosarrendatarios.cl).

  • Arriendo a través de corredor de propiedades:

Los corredores de propiedades son aquellos que, principalmente, realizan la gestión de intermediador entre el arrendador y futuro arrendatario.

El corredor de propiedades se encargará, principalmente, del arriendo, administración y elección del futuro arrendatario. Además, anuncian y publican la propiedad a través de diferentes medios. Dentro de sus funciones, podrá recibir el pago del arriendo si así es estipulado. Algunos garantizan el pago de la renta mes a mes, contratando seguros de arriendo y gestionan la cobranza judicial y extrajudicial, dependiendo de cada caso.

Sugiero pedir al corredor o corredora de propiedades que quieran contratar, referencias de su gestión e inscripción en el Registro de Corredores Plusvalía, lo cual pueden verificar en la página web http://www.plusvalia.cl/.

Deben otorgar al corredor que contraten un mandato o poder que acredite la debida representación de ustedes como dueño del inmueble que se va a arrendar.

El costo aproximado de este servicio puede ser de hasta un 10% del valor del arriendo. En otros casos el corredor cobrará el 100% del valor del primer mes de renta (50% cobrado al arrendatario y 50% cobrado al arrendador).

¿EN QUÉ CONSISTE EL JUICIO DE ARRENDAMIENTO Y CUÁNTO DEMORA?

En caso de surgir conflictos con el arrendatario, por no estarse cumpliendo con las cláusulas insertas en el respectivo contrato de arrendamiento o porque no se estén pagando las rentas acordadas, necesariamente se deberá iniciar un procedimiento judicial. No puede tomar medidas por su propia cuenta obligándolo a restituir el inmueble, se requiere necesariamente de un pronunciamiento por parte del tribunal competente.

Siendo el dueño de la propiedad, no puede ingresar a ella sin el consentimiento y autorización del arrendatario (podría incurrir en delito de violación de domicilio)

Es un procedimiento especial, que se lleva a efecto en los juzgados civiles en donde se encuentre el inmueble. Se aplica a todos aquellos conflictos provenientes de contratos de arrendamiento. El juicio de arrendamiento de predios urbanos tiene su regulación en la Ley N° 18.101, posteriormente modificada por la ley N° 19.866

Su tramitación demora aproximadamente en promedio 5 meses (influyen diversos factores) hasta obtener la respectiva sentencia definitiva.

Ahora, si una vez obtenida la sentencia, el arrendatario demandado no restituye la propiedad, habrá que iniciar los trámites correspondientes al lanzamiento de la propiedad arrendada, pudiendo el juicio demorar unos dos o tres meses más.

El juicio de arrendamiento inicia con la interposición de una demanda, en la cual se solicita, básicamente, el término formal del contrato de arrendamiento y la restitución del inmueble.

escrito por Katherine de la Cruz (Abogada)

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